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【尽快还完房贷?这也太傻了吧! ? 】

by 老蕭

日前和一位朋友E聊天,他遇上一位自称房贷专家的顾问,对方告诉E,他有一个方程式,可以算出每个月E只要准确地在每个月哪个日子多付一定的数额,就能够加快清还房贷好几年,省下几万令吉的利息,所以想询问老萧的意见。
这个房贷还和E说,「你看,你买400千的房子,和银行贷款350千,30年下来,其实你还了565千,银行赚了你215千的利息钱,那么多钱,等于你多还一间屋子的钱」。
理財老司機 Financial Old Stager 表示:「。。。。。。」
这样的论述,有两个大误区,让老萧来为E和大家剖析。第一,这个房贷专家应该不是很明白TVM的概念。什么是TVM呢?这是金钱的时间价值(Time Value of Money)的意思,同样的金钱数额,因为通货膨胀,在不同的时间点,价值也是不同的。以上面房贷350千,还款30年来说,假设利息是每年3.5%,每个月的供期会是RM1570左右。请问E第1次还款RM1570,和第360次(30年后)还款的RM1570,价值相同吗?当然不一样!如果通胀率平均每年在5%,2050年的RM1570,大约只等于2020年的RM350而已。

换句话说,银行是赚了E总共215千令吉的利息没有错,但我的老天鹅!这是30年还款累积下来的数目啊,30年耶!在计算金额时若有跨越不同的时限,应该共同以当下或未来的价值去计算才是正确的。那究竟银行赚了E多少的「利息价值」呢?那累积30年的215千,就是你借贷金额30年下来的3.5%嘛,就3.5%啊,那么低息,逼着自己去早还完是干嘛?老萧想不通。 30年后的215千,换算回今时今日的价值,连5万令吉都不到,最好是可以买多一间房子啦…
第二个误区,是计算每个月多还RMXXX,从而缩短供期这回事。这…到底是有什么了不起的?
整个状况大概可以想象成是:老萧去问一个驾电召车的朋友,每天驾多少小时,每个月驾多少天,一个月收入有多少。如果电召车司机回答老萧,每天工作8小时,一个月驾26天,每个月有RM4,000收入。然后老萧问他,你想不想要变成一个月赚RM5,000,司机回答要,然后老萧说:
「嗯,我用我的方程式算了,你每天多驾两小时,每个月的收入就会增加变成RM5,000了」
就像那个房贷专家和E收顾问费一样,然后老萧也和这个想象中的电召车司机收费(想象中老萧就被揍了),这…真的…好无言.. .
驾Grab工时变长载客增加收入就变多;和房贷提前多还款就早供完,还得越多就越快供完,相信这个道理连小学生都能明白。就算把房贷供期精细地计算出30年内每天银行赚取的利息数额,这样的计算其实意义是不大的,回到TVM的角度来看,除非一个人连投资回酬高过3.5%的标的都找不到(随便投在大亚产灵基金别说3.5%,7%应该都有了),否则提早还完房贷的好处是什么?老萧想不通。
#还有一些朋友说
#等我尽快还完房贷车贷才开始投资
#异曲同工之妙
#下一集理财自由行
#老萧就深入讲这个好了

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