如何計算房產投資的實際回酬？

老蕭最近將自己唯一作為投資用途的房產給賣了，這是一間位於柔佛新山市區的一房式（Studio）公寓單位，同時也是老蕭人生中買入的第一個房產。房產投資從來也不是老蕭的強項，所以這項投資可以說是以失敗告終。

為什麼會買這間公寓單位？背後的原因老蕭稱為「偽夢想」，就是年紀漸長，似乎身邊的人都開始計劃買房，讓自己感覺有一種「你就是該買間房子」、「買房是肯定不會錯的」的氛圍，讓自己也有了買房的（偽）夢想。

你可能要問，那怎樣的房產投資稱得上成功，又要如何計算其實際回酬，接著就來分享老蕭使用的計算方法。

老蕭是在 2012年買入這個單位的，當時的購屋價為 37.3萬令吉，屬於預售屋類型。在 2016年建成之後，老蕭成功地將單位出租出去，當時的租金為1800令吉。但是在一年之後，由於柔州有大量的過剩公寓單位，導致租金急劇下降，租客接著以 1,400令吉續租，延續至今。

時光飛逝，雖然作為持有理財規劃資格的專業人士，這些年來，老蕭一直因為拖延癥發作，不願去面對、計算、重整這項房產投資，原因是如果要提升這項投資的績效，必須耗費大量的時間精力去修繕房子、和現有的租客討價還價，或者尋找新的租客，更重要的是，經過了 11年，這個公寓的房價，幾乎沒有任何增長，讓老蕭意興闌珊。一直到 11年後的 2023年，老蕭終於覺得不能再拖下去了，所以仔細盤算了一番，然後立即出售：

公寓購入價格： 37萬3000令吉
公寓現今市價： 38萬令吉
房價年化增長率： 0.17%
尚欠房貸餘額： 31萬4800令吉 （房貸年利率 4.36%）

年度租金收入：1萬6800令吉
年度費用支出： 2500令吉 （管理費、火險、門牌稅及維修等）
年度租金毛收入（租金 – 支出）：1萬6800 – 2500 = 1萬4300令吉
年度租金淨收入（毛收入 – 房貸利息）：1萬4300令吉 – (31萬4800令吉 x 4.36%) =575令吉

房產年度實際回酬（納入房價增長）： 575令吉 + (38萬x 0.17%) =1221令吉

租金回報率（毛收入 / 房產市值）： 1萬4300 ÷ 38萬 = 3.76%
淨資產收益率（實際回酬 / 房貸餘額）： 1221 ÷ 31萬4800 = 0.39%

就算沒有任何投資經歷的朋友，一看這間公寓單位價格11年來的增長，也能輕易了解這肯定不是一筆好投資，畢竟大馬的房屋價格指數（House Price Index）過去 10年的平均成長率約為 4%，也就是大多數情況下，房價每年應該有 4%的上漲，但老蕭的單位每年僅有欲哭無淚的 0.17%。

關於房產投資的第一點，就和股票、基金等其他投資工具的道理一樣，我們必須先找到能夠長期成長，帶來有效收益的標的，老蕭的房產選擇眼光，簡直就是糟糕透頂。

第二個分析房產投資績效的關鍵，在於租金回報率（Rental Yield），老蕭個人判斷年度租金收入數額是否合理的基準，是房產現今市值的至少 4%，作為業主，價值 38萬令吉，每年費用支出 2,500令吉的公寓單位，應向租客收取的月租應為至少 1,475令吉，若低過這個數額，就代表創造的租金回報率過低。

反之若角色對調，老蕭今天是和別人租房子，則會站在對立面，不會以超過 1,475令吉的價格租下這間公寓單位，這個標準因人而異，供大家參考。

創造淨利能力

第三個評斷數字，則是淨資產收益率（Return on Equity，簡稱 ROE），這是一個適用於房產和股票，能衡量相對於投資者權益（股本）的投資回報指標，反映出房產或企業利用資本淨值創造淨利的能力。

舉個例子，作為價值投資者的老蕭，在挑選優質企業並投資的時候，常常會預設至少 15%的淨資產收益率，也就是股東每出 100元的股本，該企業要能利用這 100塊錢帶來 15元淨利的能力。

套用在老蕭的公寓單位來看，老蕭的淨資本就是還尚欠房貸餘額的 31萬餘令吉，但該單位只能帶來一年 1,221令吉的淨盈利，屬於績效非常差勁的投資表現。

老蕭的公寓單位畢竟是一個失敗案例，但很多時候，就算是在房產價格成長幅度正常（4%）或更佳的情況下，房產投資人也應該為自己的投資績效設立基準，特別是在租金回報率的部份，畢竟無論房產價格如何上漲，租金才是優先能夠創造直接受益的現金流收入。

大家可以試著套用老蕭的計算方式，來為自己的房產投資進行投資績效的評斷，從這樣的真實案例，也能得出一個結論，無論是房產、股票、基金、債券或任何其他標的，去爭論哪一個是最好的投資工具是很無謂的，例如有人會問，「房產和股票，投資哪一個比較好？」，其實答案取決於，你是不是一個足夠好的房產投資者（像老蕭就承認自己不是）或股票投資者。

如果老蕭能穿越回從前，會對自己說「投資想要用隨便蒙的，或以為某個投資標的肯定包賺，年輕人你也太天真。」