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November 23, 2023

老蕭最近將自己唯一作為投資用途的房產給賣了,這是一間位於柔佛新山市區的一房式(Studio)公寓單位,同時也是老蕭人生中買入的第一個房產。房產投資從來也不是老蕭的強項,所以這項投資可以說是以失敗告終。

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為什麼會買這間公寓單位?背後的原因老蕭稱為「偽夢想」,就是年紀漸長,似乎身邊的人都開始計劃買房,讓自己感覺有一種「你就是該買間房子」、「買房是肯定不會錯的」的氛圍,讓自己也有了買房的(偽)夢想。

你可能要問,那怎樣的房產投資稱得上成功,又要如何計算其實際回酬,接著就來分享老蕭使用的計算方法。

老蕭是在 2012年買入這個單位的,當時的購屋價為 37.3萬令吉,屬於預售屋類型。在 2016年建成之後,老蕭成功地將單位出租出去,當時的租金為1800令吉。但是在一年之後,由於柔州有大量的過剩公寓單位,導致租金急劇下降,租客接著以 1,400令吉續租,延續至今。

時光飛逝,雖然作為持有理財規劃資格的專業人士,這些年來,老蕭一直因為拖延癥發作,不願去面對、計算、重整這項房產投資,原因是如果要提升這項投資的績效,必須耗費大量的時間精力去修繕房子、和現有的租客討價還價,或者尋找新的租客,更重要的是,經過了 11年,這個公寓的房價,幾乎沒有任何增長,讓老蕭意興闌珊。一直到 11年後的 2023年,老蕭終於覺得不能再拖下去了,所以仔細盤算了一番,然後立即出售:

公寓購入價格: 37萬3000令吉
公寓現今市價: 38萬令吉
房價年化增長率: 0.17%
尚欠房貸餘額: 31萬4800令吉 (房貸年利率 4.36%)

年度租金收入:1萬6800令吉
年度費用支出: 2500令吉 (管理費、火險、門牌稅及維修等)
年度租金毛收入(租金 – 支出):1萬6800 – 2500 = 1萬4300令吉
年度租金淨收入(毛收入 – 房貸利息):1萬4300令吉 – (31萬4800令吉 x 4.36%) =575令吉

房產年度實際回酬(納入房價增長): 575令吉 + (38萬x 0.17%) =1221令吉

租金回報率(毛收入 / 房產市值): 1萬4300 ÷ 38萬 = 3.76%
淨資產收益率(實際回酬 / 房貸餘額): 1221 ÷ 31萬4800 = 0.39%

就算沒有任何投資經歷的朋友,一看這間公寓單位價格11年來的增長,也能輕易了解這肯定不是一筆好投資,畢竟大馬的房屋價格指數(House Price Index)過去 10年的平均成長率約為 4%,也就是大多數情況下,房價每年應該有 4%的上漲,但老蕭的單位每年僅有欲哭無淚的 0.17%。

關於房產投資的第一點,就和股票、基金等其他投資工具的道理一樣,我們必須先找到能夠長期成長,帶來有效收益的標的,老蕭的房產選擇眼光,簡直就是糟糕透頂。

第二個分析房產投資績效的關鍵,在於租金回報率(Rental Yield),老蕭個人判斷年度租金收入數額是否合理的基準,是房產現今市值的至少 4%,作為業主,價值 38萬令吉,每年費用支出 2,500令吉的公寓單位,應向租客收取的月租應為至少 1,475令吉,若低過這個數額,就代表創造的租金回報率過低。

反之若角色對調,老蕭今天是和別人租房子,則會站在對立面,不會以超過 1,475令吉的價格租下這間公寓單位,這個標準因人而異,供大家參考。

創造淨利能力

第三個評斷數字,則是淨資產收益率(Return on Equity,簡稱 ROE),這是一個適用於房產和股票,能衡量相對於投資者權益(股本)的投資回報指標,反映出房產或企業利用資本淨值創造淨利的能力。

舉個例子,作為價值投資者的老蕭,在挑選優質企業並投資的時候,常常會預設至少 15%的淨資產收益率,也就是股東每出 100元的股本,該企業要能利用這 100塊錢帶來 15元淨利的能力。

套用在老蕭的公寓單位來看,老蕭的淨資本就是還尚欠房貸餘額的 31萬餘令吉,但該單位只能帶來一年 1,221令吉的淨盈利,屬於績效非常差勁的投資表現。

老蕭的公寓單位畢竟是一個失敗案例,但很多時候,就算是在房產價格成長幅度正常(4%)或更佳的情況下,房產投資人也應該為自己的投資績效設立基準,特別是在租金回報率的部份,畢竟無論房產價格如何上漲,租金才是優先能夠創造直接受益的現金流收入。

大家可以試著套用老蕭的計算方式,來為自己的房產投資進行投資績效的評斷,從這樣的真實案例,也能得出一個結論,無論是房產、股票、基金、債券或任何其他標的,去爭論哪一個是最好的投資工具是很無謂的,例如有人會問,「房產和股票,投資哪一個比較好?」,其實答案取決於,你是不是一個足夠好的房產投資者(像老蕭就承認自己不是)或股票投資者。

如果老蕭能穿越回從前,會對自己說「投資想要用隨便蒙的,或以為某個投資標的肯定包賺,年輕人你也太天真。」

此文章原文刊登於《東方日報》「龍門陣」2023年11月23日《理財開路》專欄,由理財老司機撰寫。原文鏈結在此

老蕭是馬來西亞理財規劃師協會(FPAM)及投資經理聯合會(FIMM)的認證會員,身兼單位信託顧問、私人退休金顧問、理財部落客的斜槓一族,擁有國際認證高級理財顧問(CFP TM)資格。

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