在馬來西亞,若你在購買房子時,向銀行申請房屋貸款,十之八九會被銀行推銷購買保險,甚至暗示或明示你如果不買的話,後果輕則房貸利息變高,重則銀行不借你錢,但其實...
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什麼是房屋貸款保險(Mortgage Insurance)?
購買房地產,是很多人一輩子中,數一數二最大的財務投資,當我們購買作為自住用途的房子,並向銀行申請貸款時,我們將背負可上達 35年的房貸。作為屋主及貸款者,若我們在房貸欠款未淸時不幸離世或因傷病而導致終身殘障,繼承產業的至親家人,若想要繼續住在這間房子,就必須背負房貸續供房子。
在這樣的情況下,如果繼承者無法承擔房貸,銀行有權拍賣該產業,而繼承者將失去棲身之地。所以,保險公司推出相對的房屋貸款保險(Mortgage Insurance)產品如 MRTA 和 MLTA,為借款者提供轉移風險的選擇。簡單舉例,若房貸尚欠 50萬令吉而貸款人離世,若其投保了保額 50萬的人壽保險,其家人就能利用這筆保險賠償,付清房子尚欠的房貸餘額,無需面對房貸壓力。
為什麼銀行向你推銷房貸險?
房貸險其實是一種「留愛不留債」的轉移風險操作,大家必須要明白的是,作為提供借貸的一方,銀行實際上房貸欠款被清還前,是產權的實際擁有者。我們可以以各種各樣的理財規劃方式,去做到「留愛不留債」這一點,不一定非得通過購買銀行推銷的房貸險來達成,這是非常重要的概念,大家必須先謹記這一點。
那為什麼銀行希望你在申請房貸時,購買房貸險呢?是因為銀行很有愛,不希望我們的家人受苦嗎?
答案是,因為若你答應下來,除了房貸,銀行就多做你一筆生意,多從你身上多賺一些(或很多)錢,就是這麼簡單。也就是因為這一點,一些銀行及他們的營業代表,會通過軟硬兼施的方式,包括提供較低房貸利率優惠;或是告知你若不投保,銀行可能會拒絕你的貸款申請,以讓你在保單上簽下自己的名字,並為此償還保費。
銀行可能向你推銷不同的房貸險種類,如 MRTA、MLTA、MRTT 及 MLTT,無論是哪一種,事實上,國家銀行(Bank Negara)並不要求申請房貸者必須投保這些保單,所以銀行是不能逼迫申請貸款者進行投保的。如果你擔心不聽銀行的話就沒法成功貸款,請往下讀。
房貸險的類型 - MRTA、MLTA、MRTT 及 MLTT
讓我們先來了解不同房貸險的類型:
- MRTA —— 遞減式房屋貸款保險,也就是 Mortgage Reducing Term Assurance (MRTA),其保額對應逐漸降低的房貸本金數額而逐年減低,這樣的設計,在發生索賠時,保單支付的金額涵蓋投保者當時未償還的房貸欠款餘額,且不會有任何額外款項賠償予投保者家屬。MRTA 保單的受益人(Beneficiary)只能是銀行,通常保費為(大額)一次性支付,必須在保單生效時繳納。
- MRTT —— Mortgage Reduction Term Takaful (MRTT),對應 MRTA ,符合伊斯蘭教義的遞減式房屋貸款保險。
- MLTA —— Mortgage Level Term Assurance (MLTA),與 MRTA 不同的是,其保額在生效期內維持相同數額,並不隨著時間遞減。由於 MLTA 保單受益人(Beneficiary)能夠設置為投保者的親屬,所以發生索賠時,受益人能夠自由利用賠付款項來清還房貸,若有多餘的賠償款項,自然歸於受益人。實際上,有別於 MRTA,MLTA 僅為意義廣泛的金融術語,它能以定期保險保單(Term Insurance Policy)或投資連結保險保單(Investment-Linked Policy)來構建。保費能以每年、每半年、每三個月或每月的方式(小額)繳納。
- MLTT —— Mortgage Level Term Takaful (MLTT),對應 MLTA ,符合伊斯蘭教義的定期(非遞減)式房屋貸款保險。
上述的四種房貸險,其實在根本上,就是人壽保險。
其實根本就不存在所謂的 MLTA
前段提到 MLTA 其實只是意義廣泛的金融術語,怎麼說呢?和受益人必須設為提供借貸的銀行,保額只能是房貸欠款餘額的 MRTA 比較,MLTA 則是可提名家屬成為受益人、保額可投保高於或低於房貸數額,若以投資連結保單來構建,還能加入嚴重疾病險(Critical Illness)、醫藥保險(Medical Insurance)等附加利益(Rider)。
聰明的你很可能已經發現了,所謂的 MLTA,如果不是在申請房貸時投保,就是普通的人壽保險保單,真正擬定保單和向你推銷的,其實也不是你申請貸款的銀行自身,而是該銀行擁有或合作的保險公司,及屬下的保險經紀。
為什麼要告訴大家這一點?因為,無論是 MRTA 或者 MLTA,本質上都是人壽保險,但由於掛上了「房屋貸款保險」的名堂,投保者其實必須付出更高的保險成本(Cost of Insurance)來購買該保險。讓老蕭來比喻的話,就是你在咖啡店燒臘檔點的「燒肉」;和你在高檔酒樓點的「至尊黃金脆皮五花燒肉」,看起來吃起來其實都是「燒肉」,只是高檔酒樓提供你舒適的環境和漂亮的擺盤,所以高檔酒樓的是「至尊黃金脆皮五花燒肉」,賣價比普通燒臘檔貴上好多好多,而 MRTA 及 MLTA 就是人壽保險中的「至尊黃金脆皮五花燒肉」,它們的保險成本會因此貴上 5倍至 10倍(各家保險公司不同)。
銀行要我買 MRTA / MLTA,我應該買嗎?
直接講結論,如果銀行和你說「如果你和我們買保險,我們在房貸利率上給你優惠」,那答案是我們進行計算,真的有划算,我們買;不划算,當然不買。如果銀行沒有提供任何甜頭,答案當然是,不買。
這裡要提醒大家的是,通常會因為你投保而提供利率優惠的,大多是 MRTA,很少聽聞銀行為 MLTA 的投保者提供什麼好康,純粹就是想額外賣你一份昂貴的保單而已。
舉例說明,一位35歲的購屋者,決定買下 50萬令吉的房子,向銀行申請房屋貸款 45萬令吉,貸款償還年限為 35年。銀行在審核他的資料後,願意批准他的貸款申請,並推銷他投保 MRTA,如果投保,貸款利率為 4.2%;不投保,利率則會是 4.5%
通過房貸計算機,我們得出,在貸款利率 4.5%的情況下,每月供期數額為 RM2,129.66;而貸款利率 4.2%的話,每月供期數額為 RM2,046.83,比較兩者,每個月其實只能為該購屋者省下 RM82.83。如果銀行擬定 MRTA 保單時,是基於 RM450,000的貸款數額,及 35年的保障期限來計算,需償還的保費大約會是 4萬令吉左右。很明顯的,接下來 420個月(35年),每個月只省下 RM82 .83,現在卻必須一次過支付約 4萬令吉的保費,當然不划算,購屋者應該選擇不投保並接受 4.5%的貸款利率。
假設這個購屋者是老蕭,會怎麼做呢?老蕭會直接詢問該銀行,是不是只要有投保 MRTA,就能享有較低貸款利率的優惠。答案如果是肯定的,老蕭就會要求該份 MRTA 保單僅涵蓋最低保額(通常為 1萬令吉)及最短的年限(通常是 5年),因為這樣只需要一次性付出約數百令吉的保費,就可以享受到每月更低的供期數額,支付更少的房貸利息(當然前提是銀行接受老蕭的要求啦)。
如果我不買保險,銀行不借我錢怎麼辦?
若銀行告訴你,你的人壽保障不足,他們不願意貸款給你,怎麼辦?最簡單的答案就是,你可以自己另行投保呀,不必硬著頭皮投保他們擬定的保單的。
上述已提到,國家銀行(Bank Negara)並不要求申請房貸者必須投保房貸險,所以銀行是不能逼迫申請貸款者進行投保的,而你也了解到 MRTA、MLTA 等保險是非常昂貴、大多數情況下並不值得投入的人壽保險,但與此同時,如果你擔心不買保險,銀行就不批准你的房屋貸款申請,那該怎麼辦呢?
首先,買房子,不是去巴剎買菜,一開始我們就不應該只接洽一位銀行業務代表,只向一家銀行提出貸款申請。我們應該貨比三家,向多家銀行提出房貸申請,並比較他們給予的貸款配套,哪個才是最符合自己利益的。當我們這樣做,就會發現不同銀行會給出不同的貸款配套,有些銀行的貸款利率比較高,有些比較低;有些能貸款更長的年限,有些則較短;有些要求你必須和他們買保險,有些則不必。掌握這些獻議(Offer)時,我們就將主動權緊緊地握在自己手中,我們能夠告知 A銀行說「我很想成為你們的客戶,但是 B銀行給我這個優惠,而 C銀行則提供那個好康」,一番「議價」下來,我們能獲得的,就是對我們利益最大化的選擇。
退一萬步來說,若你向 10家銀行提出房貸申請,而 10家銀行都要求你買保險才批准你的申請,你還是可以通過貨比三家這一招,找到貸款利率最優惠、保費支出最便宜的一家,不是嗎?
不和銀行買保險,要如何做到「留愛不留債」?
當你拒絕了保險成本及保費高得離譜的 MRTA / MLTA,但你又想通過保險來轉移風險,讓家人在自己發生不幸時,不必讓正居住的房子成為他們的負擔,那你就要自己投保人壽保險。
同樣的,在貨比三家的前提下,我們應該選擇合適的保單類型(老蕭建議投資連結保單),以最少得保費支出,盡可能獲得更多的保障數額。假設一位一家之主,上有老下有小,作為家中的經濟來源支柱,同時背負著與家人同住房子的房貸,就必須考慮到「收入 + 房貸欠款」雙方面的風險。假設該一家之主年收入為 10萬令吉,房貸欠款餘額為 40萬令吉,在能力允許的情況下,他的人壽保障應該要涵蓋「5至8年的年收入 + 40萬令吉」的人壽保障,也就是 90萬 - 120萬令吉左右。
這樣一來,若有不幸發生,其家人能以保險賠付的款項,輕鬆地清還房貸餘額,同時還有 50萬 - 80萬令吉,讓這個家在失去經濟支柱後,有大約 5-8年的緩衝時期,不必面對失去經濟支援的窘境。
所以啊,不要誤以為老蕭反對保險,或者反對房貸險,相反的,老蕭非常看重保險這項能夠轉移財務風險,並提供家人保障的理財工具。
結論
據老蕭觀察,明明買房是頭等大事,但很多人卻並沒有很認真的對待這回事,從看屋、下訂、申請貸款、買保險,每一個步驟都順應發展商、房屋買賣經紀、銀行、保險經紀提出的獻議,也不懂得更好地去維護自己的利益,任人宰割,傷害了自己的財務規劃而不自知。希望這樣的文章內容,可以點醒和幫助明明可以做得更好的大家。
以上的內容,主要針對自住需求的購屋者,若是買房來投資,產業既然是投資目的是創造租金收入,並等待產業價格上漲。在這樣的情況下,根本就不需要房貸險,因為住在產業中的不是自己的家人,購屋者若發生不幸,家人其實大可選擇將產業出售。
若是自己與家人的安樂窩,房貸險有其好處,但因為成本實在太高,未必真的需要用「房貸險」 MRTA、MLTA 來達成轉移風險的目的。就像想要吃燒肉,未必就得到高檔酒樓點「至尊黃金脆皮五花燒肉」,如果能夠將更多的保費支出節省下來,讓自己的現金流更加寬裕,才是更佳的理財方向與生活狀態。