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簡單算數告訴你,為什麼暫緩還貸6個月一定要申請!

by 老蕭

隨著 MCO 的無限期延長,首相麻瞎丁(他改名了老蕭不懂怎樣翻譯)昨晚宣布,在獲得銀行的合作下,所有收入群體的個人和微型企業借貸者,在無需任何條件下可自動獲得暫緩還貸6個月。

雖然自武漢肺炎疫情爆發至今,這已經不是第一次延遲還貸(Loan Moratorium)的優待機會,但還是有很多朋友不清楚到底要不要暫緩還貸,特別是房貸,讓理財老司機簡單算給大家看看。

汽車貸款(Hire Purchase)與個人貸款(Personal Loan)

若你有未清償的車貸和個人貸款,由於這兩種貸款類型,在暫緩還貸的6個月中,並不會產生更多的利息,之後也沒有延長還貸期數(例如車貸供9年也就是108個月,你還是會還108期而不是更多)

(2021年7月7日更新)雖然需多付 6個月的利息,但不會被征收額外的費用,以下為車貸暫緩 6個月還貸的例子:

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除此之外,老蕭也會不時發送一些理財貼士給您喔~

  • 車貸數額 RM81,000,利息每年 3%,供期 9年(108個月)
  • 每月供期數額為 RM952.50
  • 暫緩 6個月產生的額外利息約 RM1,215
  • 還款期將從原來的 108個月延長至 114個月(包含暫緩的 6個月)
  • RM1,215的額外利息需在第 114個月償還

所以答案很顯然地,把握這6個月的暫緩還貸,讓自己在這段艱辛的日子裡有更充裕的現金流,為何不呢?

當然前提是,這筆暫時省下來的錢(不是不用還喔),大家一定要堅守財務紀律,當作緊急預備金,而不應該拿去消費掉或者當作是下注歐洲杯的賭本!

房屋貸款

首先第一點,如果 MCO 已經讓你在財務上捉襟見肘,那你自然應該把握暫緩還貸的機會,讓自己和家人喘口氣。

如果你的財務狀況沒有面對任何窘境,老蕭還是建議你申請暫緩還貸的。由於暫緩房屋貸款的還貸,在這6個月中還是會積累相應的利息,坊間多數人會建議你「還還得起就還,不要給銀行賺更多利息」。但事實上,讓銀行賺更多利息就一定是件壞事嗎?那可不一定。

讓我們用實際例子來進行計算好了,D 先生正償還的房屋貸款,當初貸款額是 RM500,000,供期 30年(360個月),年利率 3.5%,已償還 5年(60個月),根據房貸攤還計算器(Mortgage Amortization):

標註綠色的是 D 先生已償還的第 60個月供期,黃色則為第 61個月的應償還利息

在這個情況下,如果 D 先生申請暫緩還貸的話:

很多人看到這裡就會驚呼,「什麼!?暫緩6個月還貸,我必須多給 RM7,848.48的利息?那我還是不要接受這個死鬼 Moratorium了」

如果你也有這個想法,請稍安勿躁,我們先來了解一下,若接受 6個月的暫緩房貸的話,後來發生什麼事情。

暫緩還貸的6個月過去後...

根據過去多數銀行的做法,在暫緩還款期過去後,為償還多出來的 RM7,848.48利息,D 先生的貸款合約會有如下更新:

  • 接下來的 294個月(原本貸款供期月數 360 – 已償還供期月數 60 – 暫緩期月數 6),每月的供期增加還款數額至 RM2,313.74,以償還原來的貸款外加暫緩期產生之利息

有些銀行可能還會提供其他選項,如暫緩期後一次過償還期間產生的利息,千萬不要選擇這個選項(短短 6個月過去就吐出一大筆利息,暫緩來幹嘛),或者延長你的還款供期數(如果你原來的還款年限已經是 35年,那已經是國家銀行的頂限,這個選項將不適用)。無論如何,建議接納上述提到的 ,維持餘下原來的還款供期數,增加每月供期數額的選項。

金錢的時間價值,你一定要懂的概念

為什麼理財老司機建議大家,包括 D 先生的例子,要接受暫緩還貸的優待呢?很多人聽到「暫緩將產生額外利息」腦子就當機了,但其實那看似數目不小的利息,因為「金錢價值會隨時間改變」,考慮到通貨膨脹的因素,金錢的時間價值(Time Value of Money)會越來越少。

若假設通貨膨脹率長期下來每年是 5%,也就是同樣數目的金錢,其價值以每年 5%的速度減少,大約每14年就減少成一半(所以 14年前喝 Milo Ais 一杯只要 RM1.50,14年後的現在一杯要 RM3.00)。所以, D 先生現在 2021年時,每月房貸供期還 RM2,313.74,在 2035年時他依然在供 RM2,313.74,但到時同樣的數目,其價值或購買力,只有今天的不足 RM1,200

因此,若你聽到有人對你說,「買房子和銀行貸款,借一間的錢,加上利息要還兩間的錢」,只代表著對方有著非常糟糕的財商,30年前我們的父輩買一間 RM40,000的雙層排屋,30年下來銀行利息若一共付了 RM40,000,你叫這位大哥/大姐在同樣的地段,在今天拿 RM40,000試試看買間同樣的房子,看他如何買到?

若 D 先生不缺錢,暫緩還貸來幹嘛?

若是暫時不缺錢,如果 D 先生擔心接下來的日子,不知道疫情會是如何發展,MCO 究竟會延長到什麼時候,往後自己的財務狀況會是什麼光景,暫緩還貸未嘗不是未雨綢繆的好措施。

如果 D 先生對自己,未來很長時間的財務能力都非常有信心,同時他又是一個能夠堅守財務紀律及充滿耐心的投資者呢?與其照常償還貸款,暫緩期省下來的 6筆 RM2,245.22,若每個月他在原本該還貸的那一天,在他屬意的投資工具(如股票、基金、REIT等等)做了定期定額的投資:

  • 若年平均報酬率達8%,294個月(也就是房貸還清時)後,他會連本帶利獲得 RM93,457.94
  • 若年平均報酬率有6%,294個月(也就是房貸還清時)後,他會連本帶利獲得 RM57,654.46
  • 若年平均報酬率僅4%,294個月(也就是房貸還清時)後,他也會連本帶利獲得 RM35,538.97

無論投資回酬是上述哪一個,很大的可能都會比他照常償還那年利率 3.5%的房貸供期來得更佳(以同樣的方式計算的話,在3.5%年利率下,294個月後同樣的本金只值 RM31,486.10)

結論

當首相麻瞎丁一宣佈國人能夠獲得暫緩還貸,令老蕭不解的是,為什麼政府不直接設定成大家自動獲得暫緩就好,還要大家向銀行進行申請再「無條件批准」。若有誰真的不願意接受暫緩還貸,該貸款者只要如常還貸就好了不是嗎?

在疫情繼續籠罩且尚無好轉跡象的情況下,祝願大家在生活中都能平安、健康地撐過去,在理財學習中也能更上一層樓。

 

理財老司機的房貸攤還計算器,如有需要,可點擊下載:這裡

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  • Sardine MY says:

    谢谢您的分析,可是财政部长东姑扎夫鲁强调,银行所提供的暂缓还贷计划和此前一样。
    上次车贷是延后六个月,没有额外加利息。
    我知道房贷要算利息。
    今天去大众银行,他说这次车贷的利息会加到最后一期,跟上次不一样!
    难道财长搞不清楚状况吗?
    参考去年资讯:原来车贷是要算利息,后来民意反弹又变回车贷不用加算利息
    http://oppasharing.com/article/48690/

    • Marcus says:

      謝謝你的留言,是的這次的車貸暫緩,利息方式和上次不同,文章內已經更新了,你可以看一看

  • Simon says:

    很詳细的分析與建議,破解迷思。

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