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July 13, 2023

談到投資,選擇房產或股市,究竟哪個是更好的選擇,這是許多朋友常會想要問的問題。先說結論,哪個投資工具能達到更好的結果,並不取決於投資工具,而在在於你本身。

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要知道哪個工具能帶來更好的結果,你應該先自問,「我是不是懂得如何在茫茫股海中挑選優秀的企業?」、「我是不是有能力找到價廉物美、租金報酬出色的房產項目呢?」,如果這些問題你都答不上,你就像是在詢問,「鐵錘和螺絲起子,哪個工具更好用?」,明顯並不存在對比的意義。

單看股票和房產的潛在投資回酬,若我們回溯歷史,長期來說股市的報酬要優於房市的報酬,但這當中也存在一個假象,那就是當我們用量化統計的方式來看,一個國家和區域的房地產價格,及一個國家的股市價格走勢,皆包含了眾多來自不同屬性、可能存在巨大落差的標的。

舉個例子,馬來西亞的房屋價格指數(House Price Index)過去 10年的平均成長率約為 4%,單看這樣的數據,也許大家會不經意認為,若投資房產,每年應該能獲得 4%的房價增長。但是在柔佛新山,由於高樓住宅供給過剩,有好多公寓單位,10年前的賣價是 40萬令吉,10年後的今天,同樣的單位售價依舊是 40萬令吉。另一邊廂,有些身處精華地段的獨立式洋房,售價在 10年間已經翻了一番。

股市也是相同的道理,指數只能給大家非常宏觀的行情參考,並不代表指數疲弱,就沒有股價增長迅速的公司,反之亦然。

 若要讓老蕭來做個區隔,大家不得不注意的是,買了房產,後期的投入相對較為巨大,管理費、維修、保險、門牌稅等等,都是大家必須面對的支出,轉讓時也可能需被征收產業盈利稅。

流動性

此外,既然作為投資用途,將房產出租出去也必須下功夫,租客是否能照顧好你的產業,交租是否準時,有時還得依賴運氣。最重要的是,若買房時借了房屋貸款,大家就必須一直咬牙還貸,直到還清,若是房貸沒繳,需要面對逾期的額外利息及個人信貸記錄被影響,甚至更嚴重的,房產被銀行拍賣。

相對的,無論是利用個股或基金投資股市,情形則有所不同,哪怕是自己設下了定期定額的投資方式,萬一遇上手頭緊而錯失了一或數月的投資,並不會造成問題,流動性也較高,必要時更容易迅速脫手。

對想要投資但缺乏內在推動力及財務紀律的朋友來說,也許上述一些看似的缺點也會變成優點,房地產會是更好的選擇,為什麼?因為後悔的成本會高得讓你根本不敢在買了之後後悔,反而讓你在長期的還貸過程中,成功累積資產(房子)和創造收入(租金)。許多長輩在中年後都能成功累積一定資產,房產在很大程度上可說是功不可沒,就是因為這樣的工具特性,不一定是房產好賺,但是貸款大家不敢不供。

若你的財務紀律沒問題,你自然可以擁有更寬廣的選擇,股票、基金、房產或是其他投資工具,你都無需用逼迫自己的方式去累積資產。但還是有個前提,若沒有一個工具是你熟悉的,那就先都花時間做功課,不要貿然出手,你應該先投資的,是自己。

此文章原文刊登於《東方日報》「龍門陣」2023年7月13日《理財開路》專欄,由理財老司機撰寫。原文鏈結在此

老蕭是馬來西亞理財規劃師協會(FPAM)及投資經理聯合會(FIMM)的認證會員,身兼單位信託顧問、私人退休金顧問、理財部落客的斜槓一族,擁有國際認證高級理財顧問(CFP TM)資格。

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