日前和一位朋友E聊天,他遇上一位自称房贷专家的顾问,对方告诉E,他有一个方程式,可以算出每个月E只要准确地在每个月哪个日子多付一定的数额,就能够加快清还房贷好几年,省下几万令吉的利息,所以想询问老萧的意见。 这个房贷还和E说,「你看,你买400千的房子,和银行贷款350千,30年下来,其实你还了565千,银行赚了你215千的利息钱,那么多钱,等于你多还一间屋子的钱」。 理財老司機 Financial Old Stager 表示:「。。。。。。」 这样的论述,有两个大误区,让老萧来为E和大家剖析。第一,这个房贷专家应该不是很明白TVM的概念。什么是TVM呢?这是金钱的时间价值(Time Value of Money)的意思,同样的金钱数额,因为通货膨胀,在不同的时间点,价值也是不同的。以上面房贷350千,还款30年来说,假设利息是每年3.5%,每个月的供期会是RM1570左右。请问E第1次还款RM1570,和第360次(30年后)还款的RM1570,价值相同吗?当然不一样!如果通胀率平均每年在5%,2050年的RM1570,大约只等于2020年的RM350而已。

...
Read More