自住房是資產還是負債？CFP 用真實數據還原《富爸爸》沒說的真相

「自住房是資產還是負債？」這個問題，自從《富爸爸·窮爸爸》出版後，困惑了無數人。羅伯特·清崎說，自住房只會讓錢從口袋流出，是負債而非資產——這個觀點並非全錯，但他忽略了一個關鍵策略：房貸再融資（Mortgage Refinancing）。老蕭從多年理財規劃實戰中發現，在天時、地利、人和三大條件齊備的情況下，自住房完全有可能成為你累積財富的跳板。今天，就用真實數字說話。

自住房是資產還是負債？先從《富爸爸》的邏輯說起

讓我們複習一下，《富爸爸》認為自住房應被歸類為「負債」的原因，是因為買房除了付出頭期款及每月償還房貸支出以外，並不能賺進任何現金流。如果直觀地思考，這個說法並沒有錯，但在現實世界中，我們是有辦法扭轉這一點，讓自住房不僅僅是個人理財的長期負擔，依靠房貸再融資，自住房有機會華麗變身成為創造巨大價值的資產。

什麼是房貸再融資 (Refinancing)？把房屋增值變現的魔法

什麼是房貸再融資呢？在和銀行申請房貸時，銀行當然不會無條件地借給我們一大筆錢，所以我們購買的房子將作為抵押物（Collateral）。

當我們每月償還房貸供期，對銀行的欠款就會逐步減少，而房子的價值通常則隨時間推移而上漲，當這種此消彼長的情況出現，我們就能夠向原來或其他的銀行重新為同樣的房子申請貸款，而新的貸款批准後會先償還舊的房貸，並依據新貸款的數額讓我們套現一筆能夠靈活運用的資金。但前提是，這必須是在天時、地利及人和三大條件都具備的情況下，才能夠實現。

成功再融資的 3 大條件：天時、地利、人和

先說「地利」這一點。

地利：大馬房價年均漲幅 4%

大馬的房屋價格指數（House Price Index）過去10年的平均成長率約為 4%，意味著所有住宅的價格平均每年上漲 4%，例如10年前買下 40萬令吉的房子，10年後的今天，房子將價值59.2萬令吉。當然，4%的成長率是個平均值，我們也許眼光好買到成長高於均值的房子；也可能較不如意買到價格上漲較慢的房產。

無論如何，「地利」這個條件尚算容易達成，往下的舉例我們姑且將自己的自住房價，就預設為每年上漲4%。

實戰算給你看：10 年後房子增值，如何套現 RM230,000？

再來是「天時」，這裡指的是我們需要一定的時間，來實現再融資的有利環境。為方便計算，我們假設10年前與10年後的房貸利息均為4%，若10年前為售價40萬令吉的房子支付10%頭期款，餘下的36萬令吉向銀行申請房貸，供期 35年，則每個月房貸供期為1594令吉。

10年的時間過去，每月準時還貸的我們，此時房貸尚欠餘額（本金）為30.2萬令吉。這個時候，由於房價已升至 59.2萬令吉，現今房子市值減去房貸餘額等於29萬令吉的差額空間，正是時間推移所創造出來的條件。

此時，若我們以59.2萬令吉的最新市值，成功向銀行申請獲得53.28萬令吉（房價的 90%）、利息4%、時長35年的房貸再融資，新貸款在償還舊貸款餘額30.2萬令吉後，新的房貸供期的數目將增加至2359令吉，且需再延長10年才能清償。但與此同時，我們得以成功套現23.08萬令吉（此為不計印花稅、手續費等的簡易計算）。

套現資金怎麼用？債務整合與資產累積的雙贏策略

冒著房貸越供越長，供期數目還變得更多的情況，房貸再融資有什麼好處呢？重點自然在於套現出來的23.08萬令吉，借貸者是否能夠在打敗房貸利息的情況下，去累積更多的資產，創造更多的收入，也就是為自己塑造富人的現金流模式，套現資金可以是用於創業、購買投資用房產，或進行其他的投資。

套現後的資金若用於投資，首先要學會正確衡量回報——推薦閱讀：年化報酬率計算方法，避免被表面數字誤導。

什麼是債務整合 (Debt Consolidation)？

除此之外，房貸再融資經常也被利用作為債務整合（Debt Consolidation）的手段，利用套現資金清償其他更高利息的債務，只留下房屋貸款以達到節省利息支出的效果。

風險警告：槓桿是雙面刃，你準備好承擔後果了嗎？

可能讀到這裡你會想問，這不是開槓桿去投資的做法嗎？沒錯，想要在背負房貸再融資的情況下，成功建立富人的現金流模式，這就不得不提到先決條件中的最後一個，也是最重要也最難的「人和」。

傳統上，對於普羅大眾的財商教育，多數會教導大家勿亂開槓桿，風險很高，投資或創業就該按部就班，能不舉債就不舉債。但若大家仔細想想，上述例子中，10年前付出4萬令吉就能擁有40萬房產，其實通過房貸我們早已開著10倍槓桿，我們是在利用房貸拉長時間跨度，來降低投資的風險，套用到10年後的房貸再融資，依舊還是同樣的情況，槓桿倍數也沒有增加。

開槓桿的風險並不在借貸，而來自借貸者自身。若借貸者想以開槓桿的方式去創業，你必須先問自己對該商業計劃有多了解，信心程度有多高，潛在的風險有什麼，若創業失敗自己是否能夠承擔結果；若是進行房產、股票投資，也是相同的道理，如果你無法確定自己的行為，無法承擔或不考慮後果，則代表你尚未做好「人和」的準備，這也許不是一個好選擇。

哪些人還沒準備好做房貸再融資？

收入不穩定者、CCRIS 有問題者、套現資金沒有明確用途者。

在評估再融資條件前，務必先理解固定利率和實際利率的差別，這是避免被銀行話術誤導的第一步。

善用「分散時間投資法」，別讓死錢困在房子裡

作為總結，老蕭必須聲明的是，我並不是在鼓勵大家胡亂借貸與投機。這篇文章的觀點，來自已故諾貝爾經濟學獎得主保羅‧薩繆森（Paul Samuelson）提出的「分散時間投資法」概念，也就是在人生週期的特定階段中，妥善運用財務槓桿來降低投資風險的投資方式。普通人學習好理財投資，是能通過房貸再融資這個選項，讓自住房子成為我們累積更多優質資產的動力來源的。

套現後的資金如何配置，可參考老蕭整理的資產配置策略常見迷思，從基礎建立正確框架。