by 老蕭

November 16, 2023

「理財開路」專欄在本月2日《30歲後還看不懂這張圖,你可能就糟了》一文中,埋下了個伏筆,提到《富爸爸·窮爸爸》一書作者羅伯特·清崎認為,買入自住的房子屬於「負債」而不是「資產」。但是,老蕭在過去幾年的經歷中,發現清崎和他的《富爸爸》,忽略了自住房其實能在個人理財規劃中,成為「金雞母」的可能,今天就來聊一聊。

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讓我們複習一下,《富爸爸》認為自住房應被歸類為「負債」的原因,是因為買房除了付出頭期款及每月償還房貸支出以外,並不能賺進任何現金流。如果直觀地思考,這個說法並沒有錯,但在現實世界中,我們是有辦法扭轉這一點,讓自住房不僅僅是個人理財的長期負擔,依靠房貸再融資(Mortgage Refinancing),自住房有機會華麗變身成為創造巨大價值的資產。

什麼是房貸再融資呢?在和銀行申請房貸時,銀行當然不會無條件地借給我們一大筆錢,所以我們購買的房子將作為抵押物(Collateral)。

當我們每月償還房貸供期,對銀行的欠款就會逐步減少,而房子的價值通常則隨時間推移而上漲,當這種此消彼長的情況出現,我們就能夠向原來或其他的銀行重新為同樣的房子申請貸款,而新的貸款批准後會先償還舊的房貸,並依據新貸款的數額讓我們套現一筆能夠靈活運用的資金。但前提是,這必須是在天時、地利及人和三大條件都具備的情況下,才能夠實現。

先說「地利」這一點,大馬的房屋價格指數(House Price Index)過去10年的平均成長率約為 4%,意味著所有住宅的價格平均每年上漲 4%,例如10年前買下 40萬令吉的房子,10年後的今天,房子將價值59.2萬令吉。當然,4%的成長率是個平均值,我們也許眼光好買到成長高於均值的房子;也可能較不如意買到價格上漲較慢的房產。

無論如何,「地利」這個條件尚算容易達成,往下的舉例我們姑且將自己的自住房價,就預設為每年上漲4%。

再來是「天時」,這裡指的是我們需要一定的時間,來實現再融資的有利環境。為方便計算,我們假設10年前與10年後的房貸利息均為4%,若10年前為售價40萬令吉的房子支付10%頭期款,餘下的36萬令吉向銀行申請房貸,供期 35年,則每個月房貸供期為1594令吉。

10年的時間過去,每月準時還貸的我們,此時房貸尚欠餘額(本金)為30.2萬令吉。這個時候,由於房價已升至 59.2萬令吉,現今房子市值減去房貸餘額等於29萬令吉的差額空間,正是時間推移所創造出來的條件。

累積更多資產

此時,若我們以59.2萬令吉的最新市值,成功向銀行申請獲得53.28萬令吉(房價的 90%)、利息4%、時長35年的房貸再融資,新貸款在償還舊貸款餘額30.2萬令吉後,新的房貸供期的數目將增加至2359令吉,且需再延長10年才能清償。但與此同時,我們得以成功套現23.08萬令吉(此為不計印花稅、手續費等的簡易計算)。

冒著房貸越供越長,供期數目還變得更多的情況,房貸再融資有什麼好處呢?重點自然在於套現出來的23.08萬令吉,借貸者是否能夠在打敗房貸利息的情況下,去累積更多的資產,創造更多的收入,也就是為自己塑造富人的現金流模式,套現資金可以是用於創業、購買投資用房產,或進行其他的投資。

除此之外,房貸再融資經常也被利用作為債務整合(Debt Consolidation)的手段,利用套現資金清償其他更高利息的債務,只留下房屋貸款以達到節省利息支出的效果。

可能讀到這裡你會想問,這不是開槓桿去投資的做法嗎?沒錯,想要在背負房貸再融資的情況下,成功建立富人的現金流模式,這就不得不提到先決條件中的最後一個,也是最重要也最難的「人和」。

傳統上,對於普羅大眾的財商教育,多數會教導大家勿亂開槓桿,風險很高,投資或創業就該按部就班,能不舉債就不舉債。但若大家仔細想想,上述例子中,10年前付出4萬令吉就能擁有40萬房產,其實通過房貸我們早已開著10倍槓桿,我們是在利用房貸拉長時間跨度,來降低投資的風險,套用到10年後的房貸再融資,依舊還是同樣的情況,槓桿倍數也沒有增加。

開槓桿的風險並不在借貸,而來自借貸者自身。若借貸者想以開槓桿的方式去創業,你必須先問自己對該商業計劃有多了解,信心程度有多高,潛在的風險有什麼,若創業失敗自己是否能夠承擔結果;若是進行房產、股票投資,也是相同的道理,如果你無法確定自己的行為,無法承擔或不考慮後果,則代表你尚未做好「人和」的準備,這也許不是一個好選擇。

作為總結,老蕭必須聲明的是,我並不是在鼓勵大家胡亂借貸與投機。這篇文章的觀點,來自已故諾貝爾經濟學獎得主保羅‧薩繆森(Paul Samuelson)提出的「分散時間投資法」概念,也就是在人生週期的特定階段中,妥善運用財務槓桿來降低投資風險的投資方式。普通人學習好理財投資,是能通過房貸再融資這個選項,讓自住房子成為我們累積更多優質資產的動力來源的。

此文章原文刊登於《東方日報》「龍門陣」2023年11月16日《理財開路》專欄,由理財老司機撰寫。原文鏈結在此

老蕭是馬來西亞理財規劃師協會(FPAM)及投資經理聯合會(FIMM)的認證會員,身兼單位信託顧問、私人退休金顧問、理財部落客的斜槓一族,擁有國際認證高級理財顧問(CFP TM)資格。

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