日前和一位朋友E聊天，他遇上一位自稱房貸專家的顧問，對方告訴E，他有一個方程式，可以算出每個月E只要準確地在每個月哪個日子多付一定的數額，就能夠加快清還房貸好幾年，省下幾萬令吉的利息，所以想詢問老蕭的意見。
房貸專家的迷思：省下的利息真的有那麼多嗎？
這間房貸還跟E說，「你看，你買400千的房子，和銀行貸款350千，30年下來，其實你還了565千，銀行賺了你215千的利息錢，那麼多錢，等於你多還一間屋子的錢」。理財老司機 Financial Old Stager 表示：「。。。。。」
誤區一：忽略金錢的時間價值 (TVM) 與通貨膨脹
這樣的論述，有兩個大迷思，讓老蕭來為E和大家剖析。第一，這個房貸專家應該不是很懂TVM的概念。什麼是TVM呢？這是金錢的時間價值（Time Value of Money）的意思，同樣的金錢金額，因為通貨膨脹，在不同的時間點，價值也是不同的。以上面房貸350千，還款30年來說，假設利息是每年3.5%，每個月的供期會是RM1570左右。請問E第1次還款RM1570，和第360次（30年後）還款的RM1570，價值相同嗎？當然不一樣！如果通膨率平均每年在5%，2050年的RM1570，大約只等於2020年的RM350而已。
實際算給你看：30 年後的利息價值剩多少？
換句話說，銀行賺了E總共215千令吉的利息沒有錯，但我的老天鵝！這是30年還款累積下來的數目啊，30年耶！在計算金額時若有跨越不同的時限，應該共同以當下或未來的價值去計算才是正確的。那究竟銀行賺了E多少的「利息價值」呢？那累積30年的215千，就是你借貸金額30年下來的3.5%嘛，就3.5%啊，那麼低息，逼著自己去早還完是幹嘛？老蕭想不通。 30年後的215千，換算回今時今日的價值，連5萬令吉都不到，最好是可以買多一間房子啦…
誤區二：為了省利息而犧牲投資的機會成本
第二個誤區，是計算每個月多還RMXXX，從而縮短供期這回事。這……到底是有什麼了不起的？整個狀況大概可以想像成是：老蕭去問一個駕電召車的朋友，每天駕駛多少小時，每個月駕幾天，一個月收入有多少。如果電召車司機回答老蕭，每天工作8小時，一個月駕26天，每個月有RM4,000收入。然後老蕭問他，你想不想要變成一個月賺RM5,000，司機回答要，然後老蕭說：“嗯，我用我的方程式算了，你每天多駕兩小時，每個月的收入就會增加變成RM5,000了”就像那個房貸專家和E收顧問費一樣，然後老蕭也和這個想像中的電召車司機就被想要揍.駕Grab工時變長載客增加收入就變多；和房貸提前多還款就早供完，還得越多就越快供完，相信這個道理連小學生都能明白。就算把房貸供期精細地計算出30年內每天銀行賺取的利息數額，這樣的計算其實意義是不大的。
投資回酬 vs 房貸利息：為什麼你不該急著還債？
回到TVM的角度來看，除非一個人連投資回酬高過3.5%的標的都找不到（隨便投在大亞產完靈基金別說3.5%，7%還應該了），否則提早房貸的好處是什麼？老蕭想不通。