銀行強推的房貸險，比普通壽險貴 5 倍！MRTA vs MLTA 完整比較：馬來西亞購屋族必讀

在馬來西亞申請房貸，你幾乎一定會被銀行業務員推銷房屋貸款保險（MRTA 或 MLTA）——暗示你不買可能影響貸款批核，或明示購險可換取更低利率。但有幾件事銀行不會主動告訴你：第一，馬來西亞國家銀行（BNM）明確規定，申請房貸並不強制要求投保房貸險；第二，MRTA 和 MLTA 本質上是人壽保險，但其保險成本比市場上同等保障的定期壽險貴出 5 至 10 倍。作為擁有 CFP 資格的理財教育工作者，老蕭在輔導客戶處理房貸規劃時，這是被問得最多的問題之一。

本文帶你看懂 MRTA vs MLTA 的差別、真實成本試算，以及被銀行施壓時你可以怎麼做。

什麼是房屋貸款保險（Mortgage Insurance）？

購買房地產，是很多人一輩子中，數一數二最大的財務投資，當我們購買作為自住用途的房子，並向銀行申請貸款時，我們將背負可上達 35 年的房貸。作為屋主及貸款者，若我們在房貸欠款未清時不幸離世或因傷病而導致終身殘障，繼承產業的至親家人，若想要繼續住在這間房子，就必須背負房貸續供房子。

在這樣的情況下，如果繼承者無法承擔房貸，銀行有權拍賣該產業，而繼承者將失去棲身之地。所以，保險公司推出相對的房屋貸款保險（Mortgage Insurance）產品如 MRTA 和 MLTA，為借款者提供轉移風險的選擇。簡單舉例，若房貸尚欠 50 萬令吉而貸款人離世，若其投保了保額 50 萬的人壽保險，其家人就能利用這筆保險賠償，付清房子尚欠的房貸餘額，無需面對房貸壓力。

為什麼銀行向你推銷房貸險？

房貸險其實是一種「留愛不留債」的轉移風險操作，大家必須要明白的是，作為提供借貸的一方，銀行實際上房貸欠款被清還前，是產權的實際擁有者。我們可以以各種各樣的理財規劃方式，去做到「留愛不留債」這一點，不一定非得通過購買銀行推銷的房貸險來達成，關鍵是主動買保險，而不是被動被賣保險，這是非常重要的概念，大家必須先謹記這一點。

那為什麼銀行希望你在申請房貸時，購買房貸險呢？是因為銀行很有愛，不希望我們的家人受苦嗎？

答案是，因為若你答應下來，除了房貸，銀行就多做你一筆生意，多從你身上多賺一些（或很多）錢，就是這麼簡單。也就是因為這一點，一些銀行及他們的營業代表，會通過軟硬兼施的方式，包括提供較低房貸利率優惠；或是告知你若不投保，銀行可能會拒絕你的貸款申請，以讓你在保單上簽下自己的名字，並為此償還保費。

銀行可能向你推銷不同的房貸險種類，如 MRTA、MLTA、MRTT 及 MLTT，無論是哪一種，事實上，根據馬來西亞《2013年金融服務法》（Financial Services Act 2013）附表七（Schedule 7）及馬來西亞國家銀行的相關指引，金融機構明確被禁止進行「捆綁銷售」（Tied Selling）——銀行不得以申請者是否購買保險產品，作為批准或拒絕房屋貸款申請的條件。換句話說，銀行業務員告訴你「不買保險就不批貸款」，在法律上本身就是違規行為。

這也讓老蕭想起另一種銀行常見的誤導銷售手法——把保單包裝成定存推銷給客戶。如果你想更了解銀行在金融產品銷售上的慣用手法與自保方式，這篇文章值得一讀。

房貸險種類全解析：MRTA、MLTA、MRTT 與 MLTT 比較

MRTA（Mortgage Reducing Term Assurance，遞減式房屋貸款保險） 是馬來西亞最常見的房貸保險類型，保額隨房貸欠款逐年遞減，受益人只能是銀行；MLTA（Mortgage Level Term Assurance，定額房屋貸款保險） 的保額則全期固定，受益人可設為家屬，本質上是一張可附加於房貸申請場景的人壽保險。兩者的保險成本通常比市場上同等保障的獨立定期壽險高出 5 至 10 倍。

四種房貸險的詳細定義如下：

• MRTA —— 遞減式房屋貸款保險（Mortgage Reducing Term Assurance）：保額對應逐漸降低的房貸本金數額而逐年減低，發生索賠時，保單支付的金額涵蓋當時未償還的房貸欠款餘額，不會有任何額外款項賠償予投保者家屬。MRTA 保單的受益人只能是銀行，通常保費為（大額）一次性支付，必須在保單生效時繳納。
• MRTT —— Mortgage Reduction Term Takaful，對應 MRTA，符合伊斯蘭教義的遞減式房屋貸款保險。
• MLTA —— 定額房屋貸款保險（Mortgage Level Term Assurance）：保額在生效期內維持相同數額，不隨時間遞減。受益人能夠設置為投保者的親屬，發生索賠時，受益人能夠自由利用賠付款項清還房貸，若有多餘的賠償款項，自然歸於受益人。有別於 MRTA，MLTA 僅為意義廣泛的金融術語，它能以定期保險保單（Term Insurance Policy）或投資連結保險保單（Investment-Linked Policy）來構建。 保費能以每年、每半年、每三個月或每月的方式（小額）繳納。
• MLTT —— Mortgage Level Term Takaful，對應 MLTA，符合伊斯蘭教義的定額式房屋貸款保險。

上述的四種房貸險，其實在根本上，就是人壽保險。

以下表格整理四種類型的關鍵差異，方便快速比較：

業內真相：MLTA 其實只是「高價版」的人壽保險

前段提到 MLTA 其實只是意義廣泛的金融術語，怎麼說呢？和受益人必須設為提供借貸的銀行，保額只能是房貸欠款餘額的 MRTA 比較，MLTA 則是可提名家屬成為受益人、保額可投保高於或低於房貸數額，若以投資連結保單來構建，還能加入嚴重疾病險（Critical Illness）、醫藥保險（Medical Insurance）等附加利益（Rider）。

聰明的你很可能已經發現了，所謂的 MLTA，如果不是在申請房貸時投保，就是普通的人壽保險保單，真正擬定保單和向你推銷的，其實也不是你申請貸款的銀行自身，而是該銀行擁有或合作的保險公司，及屬下的保險經紀。

為什麼要告訴大家這一點？因為，無論是 MRTA 或者 MLTA，本質上都是人壽保險，但由於掛上了「房屋貸款保險」的名堂，投保者其實必須付出更高的保險成本（Cost of Insurance）來購買該保險。讓老蕭來比喻的話，就是你在咖啡店燒臘檔點的「燒肉」；和你在高檔酒樓點的「至尊黃金脆皮五花燒肉」，看起來吃起來其實都是「燒肉」，只是高檔酒樓提供你舒適的環境和漂亮的擺盤，所以高檔酒樓的是「至尊黃金脆皮五花燒肉」，賣價比普通燒臘檔貴上好多好多——MRTA 及 MLTA 就是人壽保險中的「至尊黃金脆皮五花燒肉」，其保險成本比市場同等保障的定期壽險貴出 5 至 10 倍。以一位 35 歲健康男性、保障金額 RM450,000 為例，市場定期壽險年保費約 RM150–600，同等保障的 MRTA 卻可達 RM2,000 以上。

關鍵決策：為了低利率買房貸險划算嗎？

直接講結論，如果銀行和你說「如果你和我們買保險，我們在房貸利率上給你優惠」，那答案是我們進行計算，真的有划算，我們買；不划算，當然不買。如果銀行沒有提供任何甜頭，答案當然是，不買。

這裡要提醒大家的是，通常會因為你投保而提供利率優惠的，大多是 MRTA，很少聽聞銀行為 MLTA 的投保者提供什麼好康，純粹就是想額外賣你一份昂貴的保單而已。

案例試算：省下的利息 vs 昂貴的保費

舉例說明，一位35歲的購屋者，決定買下 50萬令吉的房子，向銀行申請房屋貸款 45萬令吉，貸款償還年限為 35年。銀行在審核他的資料後，願意批准他的貸款申請，並推銷他投保 MRTA，保費一次性 RM40,000，如果投保，貸款利率為 4.2%；不投保，利率則會是 4.5%

通過房貸計算機，我們得出，在貸款利率 4.5%的情況下，每月供期數額為 RM2,129.66；而貸款利率 4.2%的話，每月供期數額為 RM2,046.83，比較兩者，每個月其實只能為該購屋者省下 RM82.83。如果銀行擬定 MRTA 保單時，是基於 RM450,000的貸款數額，及 35年的保障期限來計算，需償還的保費大約會是 4萬令吉左右。很明顯的，接下來 420個月（35年），每個月只省下 RM82 .83，現在卻必須一次過支付約 4萬令吉的保費，當然不划算，購屋者應該選擇不投保並接受 4.5%的貸款利率。

關於這個案例中 4.2% 與 4.5% 的利率差異，若你想更深入了解銀行利率數字背後的真實借貸成本，可以參考老蕭另一篇 固定利率換算實際利率的計算方式，了解 Flat Rate 數字和 Effective Rate 之間的關鍵差距。

90% 的購屋者會選擇融資保費，但你算過真實月供嗎？

上面的試算還有一個隱藏的假設：你手上有 4 萬令吉的現金，可以一次付清 MRTA 保費。

但現實是，在剛剛完成置業、繳完頭期款和各種手續費之後，絕大多數購屋者的現金儲備早已見底。根據老蕭的實務經驗，超過 90% 的購屋者在這個節點根本拿不出 4 萬令吉的現金。

於是，銀行提供了一個「貼心」的解決方案——把這筆 MRTA 保費，直接加進你的房貸本金裡，一起借給你。

聽起來好像解決了問題，但讓我們把數字算清楚：

原本的試算是房貸 RM450,000、利率 4.2%，每月供期約 RM2,046.83

加入 RM40,000 的 MRTA 保費之後，你的實際貸款總額變成了 RM490,000

用 RM490,000、利率 4.2%、35 年貸款期重新計算，你的每月真實供期是 RM2,228.77

結果一目了然：銀行告訴你「買保險可以省利息」，但在 90% 的實際場景裡，你不但沒有省到那 RM82.83，每個月反而要多付出 RM99.11 的現金流，而且這個差距會持續整整 35 年。

35 年累計下來，這個「省利息優惠」讓你實際多付出的金額，遠遠超過那份所謂「換來」的利率折扣。這才是融資保費的真實面貌，也是銀行在推銷房貸險時，從來不會主動幫你算清楚的那道數學題。

假設這個購屋者是老蕭，會怎麼做呢？老蕭會直接詢問該銀行，是不是只要有投保 MRTA，就能享有較低貸款利率的優惠。答案如果是肯定的，老蕭就會要求該份 MRTA 保單僅涵蓋最低保額（通常為 1萬令吉）及最短的年限（通常是 5年），因為這樣只需要一次性付出約數百令吉的保費，就可以享受到每月更低的供期數額，支付更少的房貸利息（當然前提是銀行接受老蕭的要求啦）。

破解強迫推銷：銀行不批貸款的 3 招應對法

如前所述，根據馬來西亞《2013年金融服務法》（FSA 2013）附表七，銀行進行捆綁銷售是違規行為——你作為借款人，受法律保護的合法權利是：在不購買任何附加保險的前提下申請房屋貸款。若銀行業務員告訴你不買保險就不批貸款，你完全有權依據 FSA 2013 的消費者保護條款，向馬來西亞國家銀行（BNM）提出投訴。

你也了解到 MRTA、MLTA 等保險是非常昂貴、大多數情況下並不值得投入的人壽保險，但與此同時，如果你擔心不買保險，銀行就不批准你的房屋貸款申請，那該怎麼辦呢？

首先，買房子，不是去巴剎買菜，一開始我們就不應該只接洽一位銀行業務代表，只向一家銀行提出貸款申請。我們應該貨比三家，向多家銀行提出房貸申請，並比較他們給予的貸款配套，哪個才是最符合自己利益的。當我們這樣做，就會發現不同銀行會給出不同的貸款配套，有些銀行的貸款利率比較高，有些比較低；有些能貸款更長的年限，有些則較短；有些要求你必須和他們買保險，有些則不必。掌握這些獻議（Offer）時，我們就將主動權緊緊地握在自己手中，我們能夠告知 A銀行說「我很想成為你們的客戶，但是 B銀行給我這個優惠，而 C銀行則提供那個好康」，一番「議價」下來，我們能獲得的，就是對我們利益最大化的選擇。

退一萬步來說，若你向 10家銀行提出房貸申請，而 10家銀行都要求你買保險才批准你的申請，你還是可以通過貨比三家這一招，找到貸款利率最優惠、保費支出最便宜的一家，不是嗎？

等等，你有既往病史嗎？這件事先想清楚

老蕭在這篇文章的整體建議，有一個重要的前提：你本身具備良好的可保性（Insurability）。也就是說，你在市場上可以順利購買到一般的定期壽險或投資型保單，而不需要承擔額外的條件限制。

但如果你本身有既往病史，例如高血壓、糖尿病前期、心臟問題、或曾有癌症紀錄，情況就完全不同了。

在市場上自行投保時，保險公司的核保人員會根據你的健康狀況評估風險，結果可能是以下三種情況之一：

保費加費（Loading）： 你仍然可以投保，但保費比正常費率高出 25%、50%，甚至一倍以上。

除外責任（Exclusion）： 你可以投保，但與你既往病史相關的死亡或殘障索賠，保險公司不予賠付。舉例來說，若你有高血壓病史，保單可能除外「因心血管疾病導致的身故」，這在實際保障層面形同大洞。

拒保： 保險公司直接拒絕承保。

銀行推銷的 MRTA 通常附帶一個極具吸引力的條件：免體檢保證承保額度（Guaranteed Issuance Offer, GIO）。在一定保額上限內，無論健康狀況如何，銀行都保證你能買到這份保障。

這意味著，對於有既往病史的購屋者而言，那一份「看起來很貴」的銀行 MRTA，很可能是他們在市場上唯一能買到的人壽保障。在這種情況下，直接拒絕 MRTA 並非明智之舉，而是應該與保險顧問進行深入的個人化評估後再做決定。

老蕭的實務建議： 就算 MRTA 是你唯一的選項，你也應該向不同銀行申請貸款，看看各家給你貸款及 MRTA 方案，進行比較後才做決定。此外，如果你對保險規劃的優先順序與正確預算方式還不太確定，建議先讀這篇。

替代方案：用定期人壽或投資型保單取代房貸險

當你拒絕了保險成本及保費高得離譜的 MRTA / MLTA，但你又想通過保險來轉移風險，讓家人在自己發生不幸時，不必讓正居住的房子成為他們的負擔，那你就要自己投保人壽保險。

同樣的，在貨比三家的前提下，我們應該選擇合適的保單類型（老蕭建議投資連結保單，因為可以大幅降低保費），以最少得保費支出，盡可能獲得更多的保障數額。假設一位一家之主，上有老下有小，作為家中的經濟來源支柱，同時背負著與家人同住房子的房貸，就必須考慮到「收入 + 房貸欠款」雙方面的風險。假設該一家之主年收入為 10萬令吉，房貸欠款餘額為 40萬令吉，在能力允許的情況下，他的人壽保障應該要涵蓋「5至8年的年收入 + 40萬令吉」的人壽保障，也就是 90萬 - 120萬令吉左右。

這樣一來，若有不幸發生，其家人能以保險賠付的款項，輕鬆地清還房貸餘額，同時還有 50萬 - 80萬令吉，讓這個家在失去經濟支柱後，有大約 5-8年的緩衝時期，不必面對失去經濟支援的窘境。

所以啊，不要誤以為老蕭反對保險，或者反對房貸險，相反的，老蕭非常看重保險這項能夠轉移財務風險，並提供家人保障的理財工具。

用自己的保單替代前，你必須了解：絕對轉讓（Absolute Assignment）

用自己的定期壽險或投資型保單取代銀行的 MRTA，在原則上是完全可行的，但有一個細節，大家必須放在心上。

當你拒絕銀行的 MLTA、選擇以自有保單作為替代保障時，銀行為了保障自身的債權，有可能會要求你簽署一份絕對轉讓（Absolute Assignment）協議。

這份協議的意思是：保單雖然是你買的、你繳費的，但在房貸完全還清之前，這份保單的第一受益權與控制權，將被移交給銀行。

實際影響有兩點，你必須清楚：

第一，理賠款項先到銀行，不是你的家人。 若你在貸款期間不幸身故，保險公司會先將賠償金直接撥付給銀行，用以清償未償還的房貸餘額。只有在清償房貸之後，若有剩餘款項，才會轉交給你所指定的受益人（家人）。這不僅讓理賠流程變長，也意味著家人無法第一時間動用這筆錢應急。

第二，貸款期間你不能自由動用保單的現金價值。 若你的保單是投資型保單（ILP），累積了一定的現金價值（Fund Value），在絕對轉讓的約束下，任何提款、保單借貸或調整，都必須先獲得銀行的書面同意。這大幅限制了保單的靈活性，與「用自有保單取代房貸險」的初衷有所出入。

老蕭的建議是：如果銀行要求你簽署絕對轉讓，務必先與保險顧問仔細討論，評估這份保單在轉讓期間的實際可用性，再做最終決定。

MRTA MLTA 要不要買？馬來西亞購屋者的最終決策建議

據老蕭觀察，明明買房是頭等大事，但很多人卻並沒有很認真的對待這回事，從看屋、下訂、申請貸款、買保險，每一個步驟都順應發展商、房屋買賣經紀、銀行、保險經紀提出的獻議，也不懂得更好地去維護自己的利益，任人宰割，傷害了自己的財務規劃而不自知。

買房是你人生最大的財務決定之一，但很多人在這件事上，卻是最被動的。這樣的人生大事，你值得做一個主動的決策者，而不是一個被推著走的消費者。

以上的內容，主要針對自住需求的購屋者，若是買房來投資，產業既然是投資目的是創造租金收入，並等待產業價格上漲。在這樣的情況下，根本就不需要房貸險，因為住在產業中的不是自己的家人，購屋者若發生不幸，家人其實大可選擇將產業出售。

買一間房，是很多大馬人一輩子最大的財務決策。在決定保險策略之前，老蕭也建議你先想清楚一個更根本的問題：你的自住房，究竟是資產還是負債？

若是自己與家人的安樂窩，房貸險有其好處，但因為成本實在太高，未必真的需要用「房貸險」 MRTA、MLTA 來達成轉移風險的目的。就像想要吃燒肉，未必就得到高檔酒樓點「至尊黃金脆皮五花燒肉」，如果能夠將更多的保費支出節省下來，讓自己的現金流更加寬裕，才是更佳的理財方向與生活狀態。

MRTA MLTA 要不要買？馬來西亞購屋者的最終決策建議

Q1：馬來西亞申請房貸，銀行真的可以強制要求投保 MRTA 或 MLTA 嗎？

不可以。根據馬來西亞《2013年金融服務法》（FSA 2013）附表七及 BNM 相關指引，金融機構明確被禁止進行捆綁銷售（Tied Selling）。銀行不得以「不買保險就不批貸款」作為拒絕貸款的正式理由，若遭遇這類施壓，可向多家銀行比較貸款配套，或向 BNM 提出正式投訴。

Q2：MRTA 和 MLTA，哪一種對馬來西亞購屋者比較划算？

大多數情況下，兩者都不如在市場上自行投保一張定期壽險（Term Life）划算。若你的銀行提供「投保 MRTA 可享較低貸款利率」的優惠，可考慮只投保最低保額（通常為 RM10,000）及最短年期，以最低保費換取利率優惠，而非全額投保。MLTA 的保費普遍更高，若銀行沒有提供利率優惠，完全不值得考慮。

Q3：MRTA 比普通定期壽險貴多少？

MRTA 和 MLTA 的保險成本通常比市場上同等保障金額的定期壽險高出 5 至 10 倍。以一位 35 歲健康男性、保障 RM450,000 為例，市場定期壽險年保費約 RM150–600，同等保障的 MRTA 卻可達 RM2,000 以上。這個溢價由銀行與合作保險公司共享，是「捆綁銷售」產品的結構性成本。

Q4：我想用保險保障家人不被房貸拖累，但不想買 MRTA，有什麼替代方案？

最具成本效益的替代方案是自行投保一張定期人壽保險（Term Life），保額應涵蓋房貸欠款餘額加上 5–8 年的年收入。以年收入 RM100,000、房貸欠款 RM400,000 的一家之主為例，建議壽險保障在 RM900,000–RM1,200,000 之間，讓家人在不幸發生時既能清還房貸，也有足夠緩衝期間重整財務。詳細的保額計算方式，可參考老蕭的 壽險保額計算教學：倍數法與 DIME 法。

Q5：如果銀行以不批貸款來威脅我買房貸險，我應該怎麼應對？

建議同時向至少 3–5 家銀行提出貸款申請，以手中的多份 Offer 作為談判籌碼，告知目標銀行其他銀行的條件，往往能取得更優惠的貸款配套。若多家銀行都要求投保，仍可選擇保費最低的方案，主動掌握選擇權。必要時，可援引 FSA 2013 附表七，要求銀行說明不批貸款的正式書面理由。